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房市買賣租賃 節稅有方 分類:不動產新聞2009/05/04 


【經濟日報╱記者梁任瑋/台北報導】
2009.05.03 


97年度綜合所得稅的申報時間,將自5月1日起開跑,永慶房屋契約部經理陳俊宏提醒,不動產的交易或出租、承租行為,於綜合所得稅的申報時皆有節稅的方式與空間,納稅義務人除須了解稅法相關規定外,也必須著手準備相關的證明文件,才能於所得稅申報上爭取最有利的節稅空間。 

售屋族交易損失舉證

以賣房子的屋主而言,最單純的情況是因為售屋產生所得,而最簡單的申報方法,則是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。

舉例來說,該房屋位於台北市,房屋評定現值為100萬元,依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為29%,在申報所得時就需填寫財產交易所得為29萬元。

但若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,也可以選擇按實際發生的價額申報。

房貸利息支出可扣抵

所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非兩年內所能耗竭的增置、改良或修繕費,而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

此外,若屋主是以低價賠售,則依據所得稅法規定,財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得,如果當年度不夠扣扺,可以之後三年的財產交易所得扣除。所以最好先將買進和賣出的相關文件準備齊全,做為報稅時列報扣除的憑證。

從買房子的納稅義務人來看,在資金運用的槓桿原則下,多數人買房子都會向金融機構貸款,陳俊宏表示,如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款,購屋借款利息也可以列舉扣除,每年扣除額最高為30萬元。但每一申報戶以一屋為限,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。

房東族爭取節稅空間

舉例來說,小明在96年支出的購屋貸款利息共50萬元,但他在銀行的利息收入有10萬元,在申報購屋借款利息時,需以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元,但是餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為申報。

低利時代中,越來越多的退休族、頂客族或一般投資客以買屋出租的方式,來賺取穩定的租金報酬,但對於這些包租公或包租婆而言,如何報稅常是頭痛問題,陳俊宏表示,房東節稅其實不難,基本上可從下列方向進行:

一、備妥憑證,提高可供扣除額

對租賃所得的申報方式,一種是不需任何證明文件,在申報房屋租賃所得的時候,可以選擇依照財政部公告的計算方式,以全年實收租金的57%(扣除43%必要費用);另一種是採列舉扣除方式,即對因租賃而發生合理、必要損耗及費用,逐項提出證明,包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務人可先行核算,從租金收入中減除後,再以餘額做為租金所得報稅,擇高適用。

二、避免無出租被認為有租金收入

如果將房屋無償借給配偶或直系親屬以外的親朋好友做生意,或做執行業務的事務所使用,不論實際上有無收取租金,都要申報租賃所得。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用,且已由雙方當事人以外的二人證明確係無償借用及法院公證,就可以不用設算租金。

三、租金支出列舉扣除額

至於在外租屋或是住宿學校的租屋族,可以享有一年最高12 萬元的租金支出列舉扣除額,只要承租的房子為自住而非營業用途,並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一。但是前提是,租屋為自住使用,且如果已經申報有購屋借款利息的話,就不可再扣除房屋租金支出。

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